В середине ноября во французских Каннах стартует MAPIC 2014 — самая авторитетная в мире специализированная выставка торговой недвижимости, которая привлекает профессионалов и инвесторов со всего мира. И Брянская область будет представлена там уже традиционно – стендом брянскойинвестиционно-финансовой компании «БинВест». Но, в отличие от предыдущих аналогичных выставок, это будет уже не только продвижение проекта, аеще и «выставка достижений». Уникальному для Брянска — да и для всей Центральной России проекту «АЭРО ПАРК Сити» — год. О достижениях и перспективах, а также о том, насколько 410-тысячный Брянск готов к такому проекта — в интервью с президента ИФК «БинВест» Алексеем Невструевым.
— Алексей Валерьевич, расскажите об особенностях вашего самобытного формата — торгово-делового кластера «АЭРО ПАРК Сити». Почему именно «кластер»? Как вообще появилась эта концепция? В чём его основные особенности и преимущества?
— Если честно, то концепция кластера родилась случайно. Что такое собственно «кластер»? Это совокупность похожих по функциям объектов. Первоначально мы собирались строить не несколько объектов, а один — торговый центр. Но быстро поняли, что строить только традиционный торговый центр — недальновидно. ТРЦ в Брянске немало, а будет ещё больше. Тогда как нам сделать наш проект отличным от других?
И возникла идея реализовать своего рода «набор сервисов», которые для города такого небольшого размера, как Брянск, в России обычно несвойственны. Мы рассуждали так — почему в западных странах человек даже в совсем маленьких городах получает примерно тот же самый набор услуг и сервисов, что и в мегаполисах, а у нас качество жизни в довольно крупных региональных городах существенно отличается от столичной. Особенно это чувствуется в городах с населением менее 500 тысяч человек. Мы постарались представить, что нужно современному человеку, чтобы его жизнь в небольшом провинциальном городе и потребляемый им набор сервисов не сильно отличались бы его по ощущениям от жителя мегаполиса. Так и сформировалась идея собрать в одном месте практически всё, что придумало за последнее время человечество в области бизнеса, торговли и услуг.
Надо сказать, что современный ТРЦ — это не только место, где покупают вещи и продукты, а попутно как-то развлекаются. Торговые центры всё больше и больше «дрейфуют» в сторону т.н. Lifestyle- центров — пространств, где не только покупают, но и проводят большую часть своего досуга, где постоянно проводятся разноплановые, если по-английски сказать, events (русское мероприятия звучит ну уж очень казённо), где можно получить услуги дополнительного образования для детей, обеспечить себе услуги в сфере оздоровления и рекреации. То есть, если строить, то не просто торговый центр, а концептуально правильное масштабное пространство, из которого потребитель выходит, полностью удовлетворив свои потребности.
Стимулировало нашу идею кластера и месторасположение площадки, на которой этот кластер планировался — в будущем центре урбанизации города Брянска. Вокруг будущего кластера образовалось сразу три крупных проекта комплексного освоения территории. А раз так, то плюс к торговой функции есть все условия для переезда туда локальной деловой функции. Она сейчас представлена в самом центре Брянска, но когда город планировался, никто не предполагал, что у нас будет столько автомобилей, что нужно будет такое количество парковок, что нужны будут удобныеподъезды. Множество условий, которые жизненно необходимы современному деловому центру в историческом центре Брянска, зажатом на горе между двумя оврагами,просто неосуществимы. Так к торгово – развлекательной и культурно – оздоровительной функциям будущего кластера добавилась деловая.
У нас есть, где всё это реализовывать — под проект запланировано 30 гектаров, есть еще около 40 гектаров резерва.
— Если, как вы говорите, такой набор сервисов для городов типа Брянска в России обычно несвойственен, то не слишком ли рискован финансово этот проект?
— Во-первых, мы понимаем, как будут финансово взаимодействовать различные составляющие нашего кластера. За счёт более доходной и быстроокупаемой составляющей — например, торгового центра, ритейл-парка и офисного центра — мы можем сформировать такие сервисы, которые окупаются 10-15 лет, например, медицинский центр, аквапарк, музей авиации, зону развлечений, центр дополнительного образования, центр водных видов спорта. Инвестиции в отдельные сервисы окупаются очень плохо, но создают эффект синергии.И всё это вместе может, как говорится, «заиграть».
Кроме того, мы определили объём функций достаточный для каждой части нашего комплекса. Каждые год — два будет вводиться очередная функция и расширяться существующие. Мы знаем, что сейчас будет востребованы определенные сервисы — и мы их вводим. Сейчас строим вторую очередь — уже знаем точно, что будет в третьей и примерно – что будет в четвёртой очереди. Всего очередей планируем пять или шесть. То есть, мы вводим новые сервисы тогда, когда город к ним готов — когда появляется какое-то количество людей, готовых за них платить.
Ну и самое главное — наша концепция создана на перспективу, «на вырост». Даже первый объект — сам ТРЦ «Аэро Парк» Брянску в таком объёме сейчас еще не нужен. И если б мы его строили только на «сейчас», мы бы его построили раза в полтора меньше и некоторые функции не закладывали бы. Но мы хотим, чтобы он полностью удовлетворял требованиям покупателей и через 10 лет, и через 15, а потому сделали его избыточным.
— О ТРЦ — оправдались ли ожидания от первого года его работы? Какие основные достижения можно выделить? Есть ли то, что воплотить не получилось?
— Ожидания оправдались полностью. Мы очень хорошо «заселили» первую очередь — можно даже сказать, уникально для России. На момент открытия в «АЭРО ПАРКе» работало практически 98% арендаторов — мы им сами помогали открываться. Обычно, когда открывается хороший торговый центр, то на момент открытия в нём функционирует 60-70% площадей, бывает даже 50%. Даже в Москве арендаторы после перерезания ленточки ещё три-четыре месяца,а то и до полугода открываются. Мы очень довольны открытием первой очереди и всё, чего у нас не хватало в первой, реализуем во второй.
— Соответствуют ли финансовые показатели первой очереди ТРЦ запланированным? Насколько проект коммерчески успешен?
— Соответствуют. Они даже чуть выше запланированных.
Нельзя, конечно, сказать, что всё идеально — вообще сейчас ситуация в торговле сложная, у нас даже несколько отделов съехало. Но это, можно сказать, «классика» для торговых центров — должно было съехать процентов 10-15 арендаторов по итогам первого года. В реальности гораздо меньше- единицы. Трафик в ТРЦ достаточный, якорные арендаторы на месте и — самое главное — довольны. А потому и мы полностью удовлетворены.
— Экономическая ситуация не внушает оптимизма, по самым умеренным прогнозам, кризис будет продолжаться до 2017-18 годов, не планируете отказываться, или откладывать планы по развитию торгово-делового кластера? Что внушает Вам оптимизм?
— Кризисом нас пугают с 2008 года. Перманентно. Понимаю, люди напряжены, плюс ситуация с санкциями, плюс ситуация с нефтью, плюс ситуация с долларом… Но вспомним, что в китайском языке для слова «кризис» существует два иероглифа — «опасность» и «возможности». Мы себе и своим менеджерам говорим — кризис не для вас, кризис — это в голове.
Наша концепция уникальна для России — и прежде всего тем, что постепенно коренным образом меняет в лучшую сторону качество жизни в региональной столице.Конечно, это процесс небыстрый — общее время реализации проекта растянется более чем на 10 лет. Вводим одну очередь — начинаем другую. Сейчас мы точно знаем, что у нас будет в третьей очереди: региональный центр «Твой дом» — в нём можно будет купить мебель и всё, что необходимо для дома и дачи — предметы электроники, обстановки, интерьера, отделочные и установочные материалы, садовую технику и прочее.
— А планируемое строительство отеля Hilton? Как повлияли санкции на эти планы?
— Да, была информация о том, что Hilton не собирается продолжать развитие сети отелей в России. Но она не подтвердилась. И мы сейчас ведём переговоры в финальной стадии и к концу года подпишем с ними договор — окончательный со сроками.
Сложность одна — мы пока точно не определились с местом. Есть вариант построить его в торгово-деловом кластере, но есть вариант построить его и в центре города.
Дело в том, что в «АЭРО ПАРК Сити» гостиница будет востребована, самое раннее, лет через шесть-семь — когда там уже появится и начнет активно работать деловая часть.В принципе, город для Hilton’а готов, но именно это место для Hilton’а ещё не готово.
Мы будем капитально реконструировать Центральный дом быта в центре Брянска — и возможно мы Hilton здесь и разместим, на центральной магистрали города. Либо перенесём его в четвертую-пятую очередь и будем открывать вместе с деловым центром.
— Каков объём инвестиций в проект кластера? Кто является финансовым партнёром проекта? Каково распределение вложений? Ищете ли инвесторов?
— На момент открытия второй очередив проект будет инвестированооколо 5 миллиардов рублей, а общий объём мы прогнозируем на уровне 12-15 миллиардов (зависит от инфляции).Наш финансовый партнёр — Сбербанк. Структура инвестиций по ТРЦ — 70% средств Сбербанка, 30% наши. По более сложным в плане окупаемости объектам будем больше вкладывать сами. Инвесторов не ищем — ресурсы у компании есть. В этом преимущество концепции кластера — мы вкладываем деньги постепенно. Поэтому с хорошим финансовым партнером сами вполне всё сможем. Многое, конечно, зависит от макроэкономической ситуации, но буквально недавно, в середине октября назад мы полностью закрыли финансовый вопроспо второй очереди. Так что вторая очередь будет введена в срок и даже раньше – к 1 сентября 2015 года. Это будет наш подарок ко Дню города, который отмечается в Брянске 17 сентября.
— Повлияла ли макроэкономическая ситуация на финансовые показатели проекта? прежде всего имеется в виду ситуация с санкциями и опять же кризис
— Общероссийские проблемы на нас, конечно, влияют. Особенно сложная ситуация в коммерческой недвижимости — снижаются ставки, арендаторы выставляют условия гораздо мене привлекательные, чем ещё полгода-год назад.
Нас нынешний кризис в основном кризис коснулся определёнными сложностями именно при заключении договоров с арендаторами. Арендаторы понимают, что находятся сейчас в зоне риска — а у нас большинство арендаторов это крупнейшие международные и бренды, большая часть их из Европы. Они волнуются по поводу санкций, отношений России и Запада, а потому сам процесс переговоров идёт сложнее, чем раньше.
Ну, и население немножко, как говорится, «подзажалось».Мы, правда, это опосредованно чувствуем — через арендаторов. Но пока ситуация стабильная.
— Каков общий настрой бизнес-сообщества — в частности, девелоперов и ритейлеров — в регионе?
— Волнуются девелоперы, волнуются ритейлеры. Волнуются не только в Брянске. Но я бы этот вопрос разделил на две части — отдельно рассмотрев девелоперов, отдельно ритейлеров.
Ритейлеры ощутили падение оборотов, но оно некритично для них. Во всяком случае пока. Да, напугано население(санкции, доходы не растут, кризисом пугают) — поэтому и ритейлеры напряглись, «усохли» бюджеты развития. Но массовых банкротств здесь не предвидится.
Ситуация по девелопменту сложнее. В этой отрасли компании очень неоднородны, их можно разделить на тех девелоперов, которые строят жильё, и тех, которые строят коммерческие объекты.
Если говорить о торговой недвижимости в Брянске, то с введением наших объектов, которые сейчас строятся, и ещё одного очень мощного универсального центра «МегаГРИНН» на территории старого аэропорта в городе в этой сфере будет практически полное насыщение рынка. И ряд неконцептуальных объектов, которые уже построены или строятся, попадут вочень сложное положение. Многие торговые центры даже в самом центре города уже испытывают сложности с арендаторами, и это только начало.
По офисной недвижимости рынок пока даже не структурирован – он не вызрел ни по спросу, ни по предложению. Это специфика малых городов, и в этом сегменте сейчас, в период стагнации инвестиции довольно рискованны. А потому существенного ввода новых объектов и падения цен не предвидится.
А вот в жилой недвижимости мы предполагаем увеличение предложения при падении спроса. То есть, по-хорошему — кризис перепроизводства со всеми вытекающими последствиями — падением продаж и цен.Площадок по городу много — и меньше их не становится. О строительстве крупнейшей агломерации вокруг нашего «АЭРО ПАРК Сити» я уже выше говорил, а это мощный фактор давления на рынок.И я не уверен, что будет настолько же доступна будетипотека. Инфляция всё-таки разгоняется, поэтому реальные доходы населения вряд ли будут расти, возможно даже упадут (как минимум в краткосрочной перспективе). При этом уверен — как всегда на общем фоне спада и потерь будут качественные проекты, успех которых предрешен.
— Что бы вы хотели от выставки MAPIC 2014?
Как обычно — новых идей, новых знакомств. Если первоначально наша задача на выставках состояла в продвижении нашего проекта, то сейчас — скажу без ложной скромности — кластер «АЭРО ПАРК Сити» хорошо известен профессионалам ввсем мире, мы над этим хорошо потрудились. Естественно, его хорошо знают в России, мало того — все знают его, как удачный концептуально и надёжный по исполнению — у нас репутация девелопера, который обещает и делает в срок и даже быстрее.
Для нас представительство на выставке — повод ещё раз поговорить с потенциальными арендаторами, с которыми мы уже ведём переговоры. Для того, чтобы напомнить ещё раз о себе, уточнить контакты. Продемонстрировать достижения — это очень помогает в поиске новых партнёров.
Выставка — это форум. То место, где встречаются все лидеры мирового рынка в области торговой недвижимости. Им всегда есть, что сказать друг другу. Чем хороша выставка — здесь за один день ты можешь встретиться с двумя-тремя десятками коллег. Чтобы сделать это в Москве, тебе понадобится для этого неделя.
Кроме того, эти выставки посещают действительно звёзды – и российские, и зарубежные звёзды в своей сфере. А формат выставки довольно демократичен, ты можешь с любым из них пообщаться, обменяться мнениями, спросить, что немаловажно. Подискутировать по поводу тех вопросов, которые тебе действительно интересны, которые ты же сам и поставил. Это действительно интересная работа.
