«Город-сад» на Флотской: жизнь после потопа

brn_flotskayaСамая обсуждаемая сейчас стройка в Брянске — не будущая застройка огромной территории Старого аэропорта, не новые ТРЦ в том же районе, не Мичуринский. Нет, страсти кипят вокруг строительства в пойме Десны вдоль улицы Флотской. Главный вопрос: есть ли шанс, что город действительно получит недорогие малогабаритные квартиры от застройщика, или проект, скорее всего, закончится крупным скандалом с дольщиками? Ниже — попытка разобраться, убрав эмоциональные оценки, которыми любят осыпать друг друга русские интернет-спорщики.

Реализация одного из широко анонсированных год назад строительных проектов в Брянске вновь может быть остановлена решением суда. Апелляционная инстанция Брянской облсуда 30 апреля удовлетворила апелляционную жалобу экологической организации «Грин Пис-Брянск» — экологи требуют запретить строительство, которое ООО «Премиум Проект» ведёт вдоль улицы Флотской в Бежицком районе. Облсуд вернул дело на новое рассмотрение в Бежицкий районный суд. Возможный очередной полугодичный простой означает: вероятность того, что планы построить на Флотской город-сад осуществятся, равна нулю.

«Зелёное» правосудие

Дело о строительстве в пойме Десны на улице Флотской уходит на второй «судебный круг». Напомним, год назад в середине июня было громко анонсировано строительство торгово-развлекательного центра «Саяны Парк» и целого нового микрорайона на месте заливных лугов. Представители ООО «Премиум Проект» утверждают, что ТРЦ «является частью крупного жилого микрорайона на ул. Флотская площадью около 1 миллиона квадратных метров, который реализовывается в рамках флагманского проекта в стратегии развития доступного жилья Центрального региона. В рамках проекта комплексной застройки территории будет построено 14 жилых домой, 2 школы, 3 детских сада, а также ТРЦ, размер и концепция которого позволит ему «обслуживать» не только новый микрорайон, но и весь город и область» (цитируется по официальному пресс-релизу, розданному на пресс-конференции). «Проект все необходимые инстанции прошёл, получено разрешение на строительство», — заявил директор «Премиум Проекта» Александр Гавриш. Было официально объявлено, что открытие нового ТРЦ состоится 1 декабря 2013 года.

Практически сразу же после начала работ компания-застройщик получила иск от Брянской региональной экологической общественной организации «ГринПис-Брянск». И определением Фокинского районного суда от 9 июля в качестве обеспечительной меры был наложен полный запрет на проведение любых строительных и подготовительных работ на земельных участках по улице Флотской, а Брянской горадминистрации предписано приостановить действие районе выданной разрешительной документации. Тем же определением судьи были запрещены любые иные юридические действия с земельными участками по Флотской. Обеспечительная мера действовала с июля по декабрь — экологи считают это решение своей победой. Строительство ТРЦ так и не было начато и весь «мегапроект», что называется, «завис».

Спор в Фокинском райсуде (по месту расположения ответчика) продолжался полгода, «Премиум-Проекту» разрешили было продолжить строительство, но экологи подали в областной суд апелляционную жалобу. Которая и была удовлетворена в конце апреля. Дело возвращено на новое рассмотрение в Бежицкий районный суд — по месту собственно строительства. Представитель «ГринПис-Брянск» Дмитрий Комков заявил, что экологи требуют вернуть земельные участки, выделенные «Премиум Проекту», государству, как выделенные с нарушениями. «Зелёные» также будут добиваться, чтобы «Премиум Проект» привел земельные участки в первоначальное состояние. «В первую очередь это касается урочища «Деснянский лесопарк». Зона застройки, благодаря деятельности «Премиум Проекта» завалена мусором и отходами производства Бежицкого сталелитейного завода, которые строители использовали в качестве подсыпного грунта. Кроме того, при проведении подготовительных работ была незаконно вырублена часть деревьев. Все это, как мы надеемся, застройщику придется восстановить», — утверждает Дмитрий Комков.

Застройка на Флотской находится и на контроле у Генерального прокурора — по обращению лидера партии «Альянс Зеленых – Народная партия» Олега Митволя. Экс-замминистра охраны природы просит «провести проверку по вопиющим фактам нарушений природоохранного, земельного, водного и градостроительного законодательства, угрожающим не только экологии Брянской области, но и жизни местного населения» — именно по итогам паводка-2013. «Уже построенные дома находятся в окружении вод р. Десна — подтоплены подвалы и фундаменты построенных объектов. В результате стремительного пребывания паводковых вод под воду уходит строительная техника. В связи с тем, что искусственная насыпь размывается потоком воды, столбы линии электропередач, находящиеся по периметру строительной площадки, падают в воду. Это приводит к обрыву проводов, находящихся под напряжением и создает угрозу аварийной ситуации, а соответственно, может привести к несчастному случаю и трагическим последствиям», — говорится в сообщении «Альянса зелёных».

Экология и диалектика

Мощный паводок 2013 года, когда вода в Десне поднялась на 5,5 метров, природа устроила очень «кстати», чтобы обнажились основные инженерные и экологические проблемы «мегапроекта» на Флотской, который включает в себя не только и не столько ТРЦ — а также (см. выше) миллион квадратов жилья, несколько социальных объектов и набережную для защиты от подмывания.

Дело в том, что на этапе разработки проекта и его презентации предполагалось, что инженерную и социальную инфраструктуру для микрорайона построят за федеральные деньги. Вообще — за любые бюджетные. И нужно их немало — по разным оценкам, от 4 до 5 млрд. рублей. Но бюджетных вливаний не получилось. Значит, эти расходы должны лечь на не рассчитавшего риск инвестора. Кроме того, еще от 2 до 3 млрд.рублей были необходимы на подсыпку для поднятия уровня поймы до безопасных уровней. Но опять ни из какого бюджета деньги в этот мегапроект не пришли.

«Премиум Проект» всё-таки начал строить в пойме обещанные дома — и они оказались в зоне затопления. Строители пытаются на заливном лугу обойтись небольшой подсыпкой, без дноуглубления — в результате Десна заливает всю пойму, включая свежепостроенные дома. Вода плескалась и у новых домов в Московском микрорайоне в той же Бежице — но дома в Московском построены на намытом возвышении, которое было сделано ещё в советские времена — в начале 80-х. Весь Московский микрорайон построен на искусственном холме, намытом земснарядом — в результате он стоит даже не на берегу реки, а на берегу озера.

Ничего ни для подсыпки, ни для дноуглубления в районе Флотской не сделано. Свозимый на стройплощадку грунт используется для того, чтобы засыпать небольшие озёра, которые образовались во время прошлых паводков. В соответствии с установленными правилами, еще до начала строительства проектом планировки участка по улице Флотской, были предусмотрены мероприятия по инженерной подготовке территории, включающие в себя, помимо прочего, устройство водопонижения и организацию защиты территории от затопления. В то же время рабочие, занятые на строительстве утверждают, что никакие мероприятия в этом направлении не проводились, что блестяще доказал паводок-2013. Следовательно, нужны не только подсыпка и дноуглубление, но и мероприятия по обеспечению безопасности в связи с изменением гидрологии в пойме Десны — они, насколько известно, проектом вообще не предусмотрены, и денег на них даже из бюджетов не ждали. Однако логика подсказывает, что без них возможны катастрофические последствия. Но это вновь деньги — а с ними у «Премиум Проекта», судя по уже всему перечисленному, негусто. В общем и целом, застройщику для выполнения своего проекта, выдерживая все нормы и правила, надо «подарить» городу более 10 млрд.. Или строить абы как, но не «дарить», рассчитывая на то, что «дольщики всё стерпят». Такая вот диалектика.

[nggallery id=318]

«Я бы здесь не рисковала покупать»

В проектной документации «Премиум Проекта» значится: «Благоустройство территории включает проезды, тротуары, дорожки и площадки, малые архитектурные формы, элементы озеленения. Площадки предусмотрены: для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста, отдыха взрослых и занятий физкультурой, хозяйственные площадки, стоянки автомашин. Площадки оборудуются малыми архитектурными формами и элементами благоустройства. Элементы озеленения: деревья, кустарники, цветники, газоны». На фото с воздуха, сделанных в конце апреля, чётко видно, что всем этим малым архитектурным формам просто негде размещаться: всё залито водой кроме островков, на которых стоят первые панельные коробки.

В соцсетях в Брянске уже начали, мягко говоря, выражаться сомнения в том, что после такого наглядного паводка у застройщика появятся хоть какие-то дольщики по доброй воле. Тем не менее, их заманивают дешевизной квратир. Цитата с форума «Застройщик Премиум-проект — сообщество дольщиков и собственников квартир» (есть и такой): «Заключили договор долевого строительства. Флотская,позиция №9. По проектной декларации и по договору сдача июнь 2013. Менеджеры сказали что пригласят за два месяца и будут продлевать этот срок до декабря 2013 года. Заключили по 27 тыс. /кв. метр… есть информация что уже по 28. Поз. 8 и поз. 9 обещают одновременно сдать в декабре текущего года».

На пресс-конференции 1 марта замглавы горадминистрации Денис Денисов сообщил журналистам: существует договорённость городских властей с инвестором строительства на Флотской о том, что квартиры в строящихся домах будут выделяться «социально незащищённым категориям населения» — в числе таких категорий он назвал детей-сирот и инвалидов (форум дольшиков на Флотской: «Ходили смотреть свою квартиру… Рабочие проговорились, что 50 квартир будут отданы в порядке очереди нуждающимся, многодетным и малоимущим»).

Наряду с правовыми и эколого-техническими проблемами, добавляются и проблемы логистики и инфраструктуры. И опять же слово авторам из сообществадольщиков: «Я бы не рисковала брать квартиру на Флотской, а даже если и дом сдадут благополучно, то жить там ещё в пустом поле лет 10-15, а то и больше. Лучше взять около Самолета, там и инфраструктура рядом, и дешевле!». Новый микрорайон находится между двумя мостами — Литейным и Первомайским — каждый из которых построен в 60-х годах и рассчитан всего лишь на две полосы движения. Оба нуждаются в ремонте, оба после столь интенсивного паводка не стали новее и крепче. Есть и ещё одно обстоятельство, о котором предпочитают не распространяться, чтобы не нервировать горожан: у Первомайского моста срок эксплуатации закончился в 2010 году, поэтому по нему запрещено грузовое движение. А поскольку основной поток большегрузов (в том числе — с грунтом для подсыпки на Флотской) пошёл через чуть более крепкий Литейный мост, то вскоре может завершиться и срок его эксплуатации. На каждый из мостов нужно навскидку по 1 млрд. рублей. У города таких средств нет — разработанный ещё в 2008 году проект строительства нового Первомайского моста «буксует» до сих пор (власти города надеются на «государственно-частное партнёрство»).

Новый микрорайон находится в стороне от основных транспортных потоков (так, мимо него не проложен ни один маршрут общественного транспорта) — зато рядом место вечных пробок (тот же Первомайский мост, поворот у памятника Болгарским патриотам и Городищенская горка). За всё это общественность резко критикует девелопера и не поддерживает идею строительства в пойме Десны в принципе. Кроме того, строятся только дома — об объектах социальной инфраструктуры речи не идёт пока вообще.

И ко всему прочему — осенью всё-таки стартует проект застройки Старого аэропорта. А это всё-таки географический центр города. За время разработки проекта застройки там уже появилась инфраструктура — в том числе инженерная. Учитывая количество планируемого в аэропорту жилья — 1 500 000 кв. м. — и квалификацию участников проекта — проект на Флотской им не конкурент. А жильё надо продавать — иначе откуда брать деньги? Стоимость строительства одного многоквартирного дома на 360 квартир и общей площади квартир 13 600 кв. метров — минимум 365 млн. рублей Окупаемость строительства наступает при продажной стоимости кв.метра в размере 26 900 рублей. А ведь на Флотской нужно ещё строить заявленную инфраструктуру, проводить подсыпку, тянуть коммуникации и делать, как минимум, набережную…

Проект с неоднозначной репутацией

За страстями вокруг подтапливаемого микрорайона как-то потерялось фактическое сворачивание «мегапроекта» ТРЦ »Саяны Парк». Речь о том, что он может быть открыт 1 декабря 2013 года, естественно, не идёт — на стройплощадке пусто. «Премиум-Проект» лихорадочно пытается найти деньги у нового инвестора и даже хотел подключить к этому городские власти — сделать город третьей стороной в инвестиционном меморандуме на 4 млрд. рублей, но Брянская горадминистрация предпочла дистанцироваться от «проекта с неоднозначной репутацией» (тем более, что в качестве исполнителя проекта в нём выступает не заявленный застройщик «Премиум-Проект», а совершенно новое ООО «Саяны Парк» во главе с юристом «Премиум-Проекта» Андреем Обыдённиковым).

На презентации ТРЦ «Саяны парк» позиционировался, как крупнейший в городе — площадью 95 000 кв. м. Но, если его строительство даже ещё не началось, на территории Старого аэропорта заканчивается строительство ТРЦ «Аэро Парк» и начинается строительство ТРЦ «Мега ГРИНН» — оба проекта существенно больше 100 000 кв.м. То, что они будут построены — сомнений нет. Но вот «Саяны парку» в этой компании места уже не будет. Поэтому его строительство — а оно было задумано для повышения привлекательности микрорайона на Флотской — скорее всего, может вообще не начаться. Он просто не окупится.

Любопытно, что руководитель компании-девелопера ООО «Премиум-Проект» не так давно был фигурантом уголовного процесса: в декабре 2011 года Александр Гавриш был признан виновным по статье 177 УК РФ «Злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности», составившей почти 25 млн. рублей, и приговорен к шести месяцам условно. Деньги, он, насколько известно, до сих пор не отдал, хотя приставы описывают имущество и выставляют на продажу. Вопрос об уголовном преследовании Александра Гавриша поднимался и на презентационной пресс-конференции, чем внёс изрядную порцию дёгтя в бочку мёда. Возможно, этим объясняется и то, что застройщик пытается «на ходу» поменять юридическое лицо — замена «Премиум-Проекта» во главе с А.Гавришем и учредителем в виде кипрского оффшора на «Саяны Парк» во главе с А.Обыдённиковым в «инвестиционном меморандуме» очень на это похожа.

Неоднозначна и вышеупомянутая история с »инвестиционным меморандумом»: в нём предполагается использовать деньги инвестора на некий ТРЦ «Брянск», между тем брокер проекта — компания «Магазин магазинов» — твёрдо заявляет: проект называется «Саяны парк» и никак иначе, именно под этим брендом он и продаётся.

Regnum Центр будет следить за развитием ситуации.