За последние несколько лет в Брянске было заявлено сразу о нескольких проектах в сфере торговой недвижимости — от переоборудования действующих зданий до строительства многофункциональных комплексов. Однако реально в 2013 году откроется лишь один — ТРЦ «АЭРО ПАРК». Его площадь — более 120 тыс. кв. м, и это только часть более масштабного проекта торгово-делового кластера. Девелопер — «ИФК БинВест» — заявляет, что проект станет «новой эрой» ритейла в Брянске, а громкие игроки на этих торговых площадях — от McDonald’s до Media Markt — априори привлекут и лучшие российские бренды. Особенностями опыта работы в торговой недвижимости небольших городов и прогнозами на будущее брянского рынка поделился президент инвестиционно-финансовой компании «БинВест» Алексей Невструев.
— Прежде всего давайте определимся с терминами — речь пойдёт о ТРЦ «АЭРО ПАРК» или о чём-то большем?
— О значительно большем! Строящийся сейчас на Объездной и открывающийся в октябре торгово-развлекательный центр — это только первая очередь, часть большой концепции. А предполагает эта концепция, что к концу 2016 года в этом районе на земельном участке площадью 29 гектаров появится первый в Центральном федеральном округе суперрегиональный торгово-деловой кластер «АЭРО ПАРК – Сити». В него будут входить собственно ТРЦ «АЭРО ПАРК», гипермаркет товаров для дома DIY, ритейл-парк «Аэропорт», специализированный мебельный центр «Мебель Гранд», офисный центр класса «В» «Аэробус», концертный зал «Шоу Макс» на 2 800 мест, четырёх звёздочная гостиница на 120 номеров с пристроенным SPA-центром, аквапарк, музей авиационной техники, парк аттракционов, велодром. Всего — более 230 000 кв. м. коммерческой недвижимости.
— Ещё прошлым летом, когда закладывался фундамент ТРЦ, такие грандиозные планы не озвучивались…
— Тогда их и не было. Идея реализации такого масштабного регионального проекта пришла в процессе работы над концепцией второй и третьей очередей ТРЦ «АЭРО ПАРК». Первая очередь (63 000 кв.м.), которая откроется в октябре, уже является полноценным суперрегиональным торговым центром самого высокого класса. С открытием второй и третьей очередей в 2014 и 2015 году «Аэро Парк» станет настолько крупным (более 120 000 кв. м.), что сможет привлекать жителей из соседних Орловской и Смоленской областей, и ближней части Калужской области, где объектов такого качества и формата нет. Особенно учитывая тот факт, что до Москвы из этих регионов добираться гораздо дальше. Мы задумались о том, что если собрать в зоне суперрегионального ТРЦ дополнительные форматы, товары и услуги, которые будут востребованы как жителями нашей области, так и приезжающими, можно получить колоссальный синергетический эффект. И ещё — сделать объект максимально привлекательным для жителей различных регионов. Так и родилась идея торгово-делового кластера. Проведенные маркетинговые исследования подтверждают перспективность проекта. Есть такой термин в нашем бизнесе — «закрыть город», то есть фактически удовлетворить потребности всех типов покупателей. Так вот мы уверены, что «АЭРО ПАРК» «закроет» не только город, но и весь регион. Плюс к нему ещё и соседние. Учитывая потенциальное количество приезжих покупателей, мы планируем расширить парковочную зону кластера до 5 200 машино-мест.
— Как вы оцениваете расположение кластера? Ведь до ближайших жилых районов сотни метров и пешеходный поток в этом месте незначителен. Не рискованно ли строить в «чистом поле»?
— «АЭРО ПАРК Сити» находится в уникальном месте. С одной стороны это сейчас действительно выглядит как поле, а с другой – объект находится в самом сердце города. Улица Объездная, к которой прилегает территория кластера, является самой проездной магистралью города, соединяющей 3 крупнейших района. Здесь находится территория старого аэропорта, который теперь перенесен за город. За последние годы многоэтажные новостройки подошли вплотную к взлетно – посадочной полосе, но только сейчас, в начавшемся 2013 году на этом участке начинается реализация проекта комплексного освоения территории (КОТ). То есть в зоне шаговой доступности от кластера в ближайшие годы будут построены более 17 000 квартир для проживания 40-45 тысяч человек и вся необходимая социальная инфраструктура. Этот проект, также как и наш, является уникальным для ЦФО: ведь земельный участок площадью 232 гектара, на котором будет построено более полутора миллионов квадратных метров недвижимости, расположен в центре города. Причем в самом центре — географический центр Брянска находится именно в районе бывшей взлётно-посадочной полосы. Кстати, в рамках данного проекта КОТ в январе было анонсировано строительство уникального 170-метрового небоскреба — культурно-делового центра, строительство которого получило активную поддержку областных властей.
— Эксперты в сфере недвижимости уже всерьёз опасаются, что появление нового комплекса всерьез изменит расстановку сил на рынке торговой недвижимости города, конкуренция резко обострится. Не будет ли ТРЦ «АЭРО ПАРК» серьезно конкурировать с другими вашими объектами, с тем же принадлежащим вашей компании ТРЦ «БУМ-Сити»?
— Не первый раз отвечаю на этот вопрос, и хочу заметить, что после уточнения концепции проекта мое мнение по поводу изменений на рынке региона изменилось. Изменения на рынке будут, и они будут масштабными. Мало того, абсолютно серьёзно утверждаю, что проектом «АЭРО ПАРК» мы открываем в Брянске новую торговую эру. Объект очень крупный для региона и уже одно это существенно повлияет на рынок. Но важен не размер проекта, а его концепция. Это будет во всех смыслах самый современный торговый объект наполненный лучшими международными и федеральными торговыми операторами.
Я думаю, конкуренция обострится уже при открытии первой очереди. А когда откроются все объекты кластера, она будет достаточно жесткой. Это неизбежно, ибо регион совсем небольшой, и каждый новый объект отнимает клиентов у существующих. И наши объекты тоже потеряют часть выручки. Но рынок не может стоять на месте и есть только два варианта: «откусить» часть рынка у своих объектов, или ждать, когда придет другой девелопер и сделает это за нас. Мы предпочитаем первое, при этом корректируем пул арендаторов в разных проектах, специализируя их и минимизируя такие риски. Готовимся к жесткой борьбе за покупателя через 2 – 3 года!
— Как Вы думаете, как предстоящая конкуренция отразится на потребителях?
— Потребители останутся в выигрыше – это несомненно. Во — первых в регионе появятся совершенно новые магазины, предприятия досуга и общественного питания. С другой стороны, в городе снизятся арендные ставки – это снизит расходы ритейлеров и, в конечном итоге, цены на товары и услуги.
Опыт показывает, что при появлении в городе современных торговых центров начинает меняться и качественный состав местной торговли. Очень часто местные магазины не могут обеспечить конкурентноспособного качества товаров и услуг и начинают терять потребителей. Это вынуждает их совершенствовать ассортимент и услуги или приводить в город новые торговые бренды по системе франчайзинга. И опять в выигрыше потребитель.
— Не секрет, что в прошлом году в Брянске были анонсированы еще два ТРЦ площадью 95 000 и 150 000 квадратных метров. Планируя такой масштабный объект, вы не боитесь, что в конкуренция может сделать все проекты нерентабельными?
— Известный нью-йоркский магнат недвижимости Дональд Трамп в своё время эпатировал публику, заявив, что есть три слагаемых успеха проекта в сфере недвижимости — место, место и место. Я бы добавил к этому ещё и время – то есть своевременность появления проекта. Рынок коммерческой недвижимости города не бесконечен, и очень важно выйти на него первым. Мы оцениваем место расположения «АЭРО ПАРК Сити» как блестящее, плюс тот факт, что он выходит на рынок первыми. В довесок к этому, лучшая транспортная доступность и огромный паркинг. Думаю, конкурентам придется нелегко.
При этом места на рынке коммерческой недвижимости в нашем городе пока достаточно. Есть сегменты совершенно не занятые. Практически нет цивилизованных специализированных ТЦ, не хватает районных торговых центров и мини – центров. Нет одежных дискаунтеров, недостаточно развлекательных и досуговых центров. Часть этих сегментов мы планируем закрыть в рамках «большого» проекта – ведь как я уже говорил ранее, кроме ТРЦ проект «АЭРО ПАРК Сити» включает множество других коммерческих объектов. Это снижает риски проекта и привлекает дополнительных потребителей. Мы также предусмотрели в составе проекта объекты совершенно уникальные. Например, на территории кластера планируется разместить музей авиационной техники, а в одном из атриумов ТРЦ запроектирован цветомузыкальный фонтан!
Отвечая на Ваш вопрос, раскрою маленький секрет нашей компании. Конкуренции мы не боимся — мы к ней готовимся!
