На сайте регионального фонда капремонта многоквартирных домов Брянской области опубликован перечень домов с указанием стоимости и сроков перспективных работ, которые будут производиться. Всего в области почти 6 тыс. многоквартирных домов, сроки капремонта истекли в половине, а плановые ремонты в программе фонда тянутся в почти бесконечное будущее — до 2031 года, с запланированными ценами от 5,5 млн. рублей за дом. Можно ли это упростить и ускорить? Можно, отвечает гендиректор компании «АбсолютСтрой» Геннадий Цыбульский, с которым встретился корреспондент REGTime.
Итак, Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Брянской области опубликовал на своём сайте региональную программу капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, расположенных на территории Брянской области на 30 лет (с 2014 по 2043 годы). Всего, согласно проведенному мониторингу, в Брянской области насчитывается 5996 многоквартирных домов. С 2008 по 2013 годы в региональные программы капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов Брянской области, реализованных в соответствии с федеральным законом от 21 июля 2007г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», вошли 925 многоквартирных дома. На проведение капитального ремонта было выделено более 2,37 млрд. рублей (чуть более, чем по 2,5 млн. рублей на дом). Тем не менее, и после выполнения этой программы, проведённой на федеральные деньги, сейчас в области насчитывается свыше 2900 многоквартирных домов, плановый срок проведения капитального ремонта которых истек. Они и включены в программу капремонта. Но сроки этой программы, мягко говоря, не вдохновляют. И цены тоже.
Чтобы не быть голословными, возьмём в качестве примера не самый большой из таких домов, явно нуждающийся в капремонте. Итак, Брянск, Бежицкий район, улица Молодой Гвардии. Дом переменной этажности (2-3 этажа) построен в 1956 году. Три подъезда, 16 квартир. Капремонта не было ни разу — за 58 лет. Фасад последний раз красили лет 20 назад. В программе ремонт дома предусмотрено начать в 2019 году, а завершить (как раз ремонтом фасада) аж в 2031 году. На всё про всё предполагается затратить 5 579 907 рублей.
«Всё можно сделать гораздо быстрее и дешевле!» — уверен Геннадий Цыбульский.
— На постройку частного дома под ключ площадью около 200 квадратных метров по используемой нами технологии требуется пара месяцев — с момента поступления заказа до поворота ключа в замочной скважине входной двери — и это не преувеличение и не хвастовство. В случае с многоквартирным домом с нуля возводить ничего не надо — надо грамотно и аккуратно использовать то, что есть. Предлагаемый вами для примера дом небольшой — а потому сроки его капремонта будут соизмеримы со сроками строительства.
— Тогда первый и главный вопрос: какие чудо-технологии вы предлагаете? И почему об этих чудо-технологиях мало что известно?
— Это ЛСТК — легкие стальные тонкостенные конструкции и как подраздел можно выделить термопрофиль. Эта технология развивалась на стыке строительства и машиностроения — в основном, оборонной промышленности и авиастроения, поэтому понятно, что до недавнего времени технология в России была применима только, что называется, «по оборонному ведомству». Основа — сверхпрочный тонкий металлический каркас, снабженный специальными бороздками и просечками, это и есть главный секрет.. Он зашивается снаружи и внутри гипсоволокном или цементными армированными плитами. Между ними через пароизоляцию кладется утеплитель (эковата, базальтовое волокно или любой другой волокнистый теплоизолятор).
— Металл, лучший теплопроводник — а тут теплозащита?
— Мы же не удивляемся, когда летим в самолёте — температура за бортом может достигать, скажем, минус 50, а внутри порядка плюс 25 без видимых систем обогрева. Да и некуда там их ставить — каждый грамм веса на счету. Этот феномен с точки зрения физики легко объясним, всё дело в шпангоутах — кольцеобразных рёбрах жёсткости фюзеляжа. Они не проводят тепло. Почему? Тепло — это волновое излучение на частоте инфракрасного спектра, соответственно можно таким образом сделать форму металлических изделий, что она не будет резонировать на частоте инфракрасного спектра. То есть, не будет проводить тепло не за счёт свойств самого металла — жёсткости, прочности, каких-то керамических добавок — а именно за счёт формы, потому металлоизделие по теплопроводности становится сродни древесине.
И ещё один плюс — каркас из такого профиля можно спрятать прямо в стену. Традиционно применяющаяся у нас каркасная технология основана на ином принципе. Как возводятся торговые центры? Устанавливается «чёрный» каркас, на него монтируют сэндвич-панель: металл- утеплитель -металл. В случае с термопрофилем каркас находится внутри этой панели — поскольку он не является теплопроводящим, следовательно, потерь тепла нет.
Термопрофили могут применяться при возведении абсолютно любой постройки – от развлекательного центра до фермы, от частного коттеджа до склада. Это может быть здание «с нуля» или пристройка. Технология позволяет делать безопорные перекрытия длиной до 36 метров и более — мы участвовали в постройке купола в правительственном здании в Дагестане. А здесь, в Брянске мы реализовали самую большую безопорную ферму длиной 19 метров — в институте патанатомии, объект с безопорным залом 36 на 18 метров при общей массе всего 18 тонн — ничто фактически. Он простоял без отопления всю прошлую зиму — на улице минус 26 было, а там постоянная температура плюс 24.
— Прекрасно. Тогда берём наш дом. Первым блоком работ на 2019 год здесь запланирован ремонт крыши. Стоимость — 1 097 311.04 рублей в современных ценах, и это самая большая статья расходов в запланированных 5,5 млн. на 13 лет. Что скажете?
— Скажу, что можем, говоря профессиональным языком, реализовывать любые кровли — металл, обычную кровлю, керамическую. Делаем стропила из термопрофиля и по ним утепляемся.
А если немного пересмотреть подход к проблеме, то лучше сначала не крышу начинать латать, а обследовать всё здание. И после обследования здания будет ясна дальнейшая судьба строения: либо капремонт, либо капремонт с надстройкой, либо необходим снос и строительство на этом месте современного здания с предоставлением жильцам в нем квартир (и это уже будет совсем не те квартиры, что строились полвека тому назад)
— Наш дом — переменной этажности. Можно ли использовать это для надстройки мансард и увеличения жилой площади?
— Можно. При использовании технологий ЛСТК нагрузка от конструкции составляет всего-навсего 150-200 килограммов на квадратный метр фундамента, так что «добавить роста» можно абсолютно любому зданию, не меняя фундамент. Мы на «древних» домах 50-х годов — таких же, как предложенный вами — вяжем коробку армопоясом и ставим этаж или два сверху, практически не меняя нагрузку на фундамент. Так что, эту же схему применить можно и в вашем доме. Но все это можно обсуждать, повторюсь, только после детального обследования здания.
Помню, в начале 2000-х в разных городах пытались запустить программы капремонта через строительство мансард в многоквартирных домах. Запускали строителей в старые пятиэтажки, они строили мансардный этаж, продавали его, а жильцы получали капремонт всего дома. Но, похоже, что эти программы не оправдали надежд чиновников и застройщиков и заглохли. Действительно, при традиционных методах строительства не на каждой пятиэтажке надстроишь мансарду. А с нашей технологией — пожалуйста. Беда в том, что реконструкция многоквартирных домов с надстройкой отсутствует в нормативных документах — а потому многое зависит от собственно городской власти, т.е. хочет она или не хочет решать жилищный вопрос в подведомственном городе. Но это не проблема технологии ЛСТК — для ЛСТК вообще проблемы с быстрым возведением мансарды не существует.
Это же, кстати, один из вариантов решения «крышного вопроса» — вместо деревянной стропильной системы строится мансардный этаж вроде того, в котором мы с вами сейчас сидим…
(беседа происходит в офисе «АбсолютСтроя» на Станке Димитрова, 56, построенном как раз по столь подробно расписываемым технологиям: в офисе тепло и уютно, на всё большое помещение — три пятисекционных радиатора, в соседнем помещении вообще нет отопления, но +24, никаких влажных полосок на стенах, все заявленные параметры вполне работают «Мы обычно предлагаем экскурсию в одно из построенных нами помещений. Как вы понимаете, зимой презентация получается особенно эффектной», — смеётся г-н Цыбульский).
— Ремонт фасада нашего дома запланирован аж на 2031 год при стоимости в современных ценах 854 785.93 рублей. Между тем, стены дома холодные уже сейчас и не полностью прогреваются. Есть ли быстрый «рецепт» от этой «болезни»?
— С моей точки зрения для решения проблемы ветхого фонда нужно вообще сделать следующее — двух-трёхэтажные дома постройки 50-х годов не ремонтируем, а просто пускаем под бульдозер и на их месте строим пятиэтажки. В каждой пятиэтажке полтора этажа отдаём тем, кто здесь жил, поскольку люди не хотят переезжать, а остальное — муниципальный жилищный фонд. Главное — создать жилищный фонд для отселения. И город — я имею в виду наш город — потихоньку начинает это понимать. Но это моё личное мнение. В случае конкретного дома, о котором мы сейчас говорим, будем навешивать на фасад наши панели.
По этой технологии мы можем даже строить высотки. Делаем стандартный бетонный каркас, но ограждающую конструкцию навешиваем из наших панелей. Каждая панель полностью рассчитывается, проект учитывает нагрузку более 500 кг на квадратный метр. Нагрузка на погонный метр — от 7 до 8 килограммов. Благодаря такой низкой нагрузке, можно внутри делать огромные объёмы свободной планировки — 6 на 9 метров, 54 квадратных метра. Можно даже 9 на 9 метров.
В местах контакта делается специальная система, которая позволяет панель к панели дожимать, чтобы не было мостов холода — и в перекрытия холод не заходит. В отличие от того, что сейчас строят по стандартным технологиям. И по срокам — это вообще космические сроки получаются. Бригада из 12 человек одноподъездный дом-девятиэтажку, по 8 квартир на этаже, средняя площадь этаж в 440 квадратных метров строит 7 месяцев под ключ с отделкой санузлов.
Технология сертифицирована, по ней офис «ЛУКойла» в Москве построен. А в нашем случае мы будем только панели крепить на готовый дом. Стоимость работ с инженерными коммуникациями — внимание! — 14 800 рублей за квадратный метр. С разрешением на подключение — 17 800.
— То есть, какова получится общая калькуляция и сроки выполнения работ?
— При строительстве высоток сроки определяет скорость отливки каркаса, поскольку навесить панели — дело нескольких месяцев, а при параллельной работе бригад это никак не отразится на сроках строительства. Что касаемо цены — вполне реально говорить о 17 тысячах за квадратный метр. Но это всё очень предварительно — условия подключения к коммуникациям могут принести к цене очень существенную прибавку.
Лет пять назад мы эти конструктивно-технологические решения впервые предложили в нашем городе. И, естественно, были встречены «в штыки» — причем профессионалами, конструкторами и строителями. Основная их мотивировка — да ну, всё такое хлипкое, ненадёжное… Но прошло время, рассчитали сами, посмотрели, как это строится «вживую» — мнение меняется.
— Геннадий Александрович, тогда вопрос. Почему технология ЛСТК не получила еще повсеместного распространения в нашей стране?
— Причин несколько. Во-первых, как я уже говорил, до недавнего времени технология в России была не применима из-за ее использования в конструкции летательных аппаратов. Хотя впервые термопрофили появились ещё в 20-е годы — причём не на севере, а на юге, в странах Средиземноморья и Северной Африке. Там нужно было не утепляться, а защищаться от тепла без дорогостоящего холодильного оборудования. В Италии, Испании, североафриканских странах до сих пор стоят построенные во время войны металлические ангары, и поселки с домами в которых не жарко. Да и на севере она развивается. В Великобритании доля ЛСТК занимает приблизительно 20% в общем объеме жилого строительства. Доля ЛСТК в объеме строительства жилых домов по США в зависимости от региона составляет 5-15%. В Канаде – около 10%.
Вторая причина неразвитости технологии у нас — чисто российская. Монтаж таких конструкций предполагает высокую степень скрупулезности (что, как известно, не особо «принято» в нашем строительстве). Так что работа с ЛСТК предполагает тотальный пересмотр принципов работы — необходимы точные чертежи каждого элемента конструкции. У термопрофиля основная особенность — отсутствие теплопроводности — определена формой, при этом он не может работать на изгиб. Форма — просечённая, полая. Пусть при изгибе напряжения на оси симметрии нулевые, но работа на изгиб исключена. В связи с этим, расчётные схемы — это основная часть работы при проектировании. Конструкторы выполняют проектирование, используя компьютерные машиностроительные программы, что позволяет просчитать и наглядно продемонстрировать напряжения и деформации в любой точке конструкции. А благодаря скрупулёзности расчётов — и невероятные для традиционных методов строительства скорости работы, именно потому, что каждая деталь находится на своём конкретном месте, определённом расчетом.
Третье — смежники, которые считают себя «спецами» во всём. У нас был печальный опыт на нескольких объектах, когда подрядные организации пытались монтировать коммуникации, нарушая целостность «нашего» каркаса. Несмотря на то, что мы всегда предупреждаем: нельзя влезать в нашу конструкцию и менять её ( ослабляя или, по их мнению, усиливая) самостоятельно, без согласования с нашим же конструктором. Все работы, выполняемые согласно проекта, могут быть пересмотрены только нашим конструктором — и только после утверждения всеми сторонами, участвующими в проекте, приняты к исполнению. Причины такого, мягко говоря, необычного для наших всё знающих и всё умеющих смежников подхода — смотри выше.
Ну и ещё одна причина — не знаю, какая она по важности — наши люди привыкли всегда и во всем искать подводные камни. Применительно к строительству, это ожидание того, что сроки будут растягиваться, что сумма расходов покинет рамки сметы, что со временем начнут вылезать крупные и мелкие недоделки.
Но разумное техническое мышление всё же восторжествует. Да и городские власти будут вынуждены научиться считать деньги — тенденция такова. Взять те же социальные программы — переселение из ветхого жилья или квартиры для детей-сирот. По социальным программам для города мы можем строить жильё по цене около 22-23 тысяч рублей за квадратный метр — были бы предоставленные городом участки. Про капитальный ремонт и замену ветхого фонда я уже говорил, про технологию строительства высоток — тоже. В числе наших заказчиков уже значатся Yamaha, «Автоваз», «ЛУКойл», МЧС. Кроме того, мы построили сеть гостиниц в Московской области. И это, уверяю вас, только начало.
Дома из ЛСТК могут быть быстро построены даже там, где строительство в принципе невозможно. Например, где очень близко подходят к земле грунтовые воды — а в Брянске таких мест хватает, целые районы на болотах стоят. А срок службы таких строений превышает 100 лет — такова гарантия на сами термопрофили. Так что для капремонта предложенного вами дома можно 2019 года и не дожидаться.
