В нынешнем, 2013 году, общее количество жилья, сданного в Брянске, впервые за все постсоветские годы оказалось в процентном отношении меньше половины общего количества сданного в регионе — только 102,2 тыс. квадратных метров из 220 тыс. квадратных метров. Эксперты рынка считают, что это — «побочный эффект» при переходе от хаотической точечной застройки, ныне в городе запрещённой, к строительству жилых комплексов. Хотя до сих пор не прекращаются попытки обойти запрет — а потому среди того, что названо «жилыми комплексами» в областном центре встречаются довольно экзотические экспонаты, сообщает корреспондент REGTime.
В советские времена Брянск называли городом боевой, трудовой и партизанской славы (соответствующий девиз до сих пор можно лицезреть при въезде в город на поезде со стороны Москвы на корпусах бывшего завода «Ирмаш»). Кроме этих трёх видов славы Брянск был также городом строительной славы. Соответствующих предприятий было множество: завод силикатного кирпича, завод крупных панелей, домостроительный комбинат, комбинат «Стройдеталь», заводы ЖБИ… Как венец советской строительной индустрии Брянска — построенный немцами в посёлке Переторги под Выгоничами завод красного кирпича. И соответствующий лозунг: «Живёшь в Брянске — будь строителем!». Им украшали брандмауэры строящихся домов.
В постсоветские годы слава города-строителя слегка поблекла, строительные предприятия работали не на полную мощь, а некоторые сгинули, но «бизнес-психологию» не переделаешь — привычка строить взяла своё. Особенно бурно в 2000-е годы начало расти строительство жилья. Главным образом — в областном центре.
Общие статистические данные таковы. Наименьший показатель по вводу жилья в Брянской области приходится на 2005 год — всего 197,6 тыс. кв.м. Дальше год от года показатели только росли: 246,3 тыс. кв.м в 2006 году, 298,5 тыс. кв.м — в 2007-м, 352,9 тыс. кв.м — в 2009-м, 421,4 тыс. кв.м — в 2011 году, наконец, 452,1 тыс. кв.м в прошлом 2012 году. Это, конечно, не советские объёмы — в те времена в Брянской области сдавалось 700 тыс. кв.м жилья в год. В первом полугодии текущего года продолжена тенденция наращивания объемов строительства — 108% к соответствующему периоду прошлого года. Согласно данным, озвученным Николаем Симоненко на торжественном собрании, посвящённом Дню строителя, введено жилых домов общей площадью 220,5 тыс. кв.м или на 5,6% больше, чем в первом полугодии прошлого года. Это третий показатель по ЦФО (без учёта Москвы и Московской области) — чуть больше строят только в Курской и Липецкой областях. Ни одна из соседних областей по строительству жилья не может сравниться с Брянской — ни Орловская (135,3 тыс. кв.м) ни Смоленская (139,0 тыс. кв.м), ни Калужская (141,4 тыс. кв.м).
По большей части прирост достигался именно за счёт Брянска. Даже губернатор Николай Денин в одном из своих предвыборных выступлений высказал озабоченность: «Да, по сравнению с 2005 годом мы его (жилья — Ре) в 2011 году сдали более чем вдвое больше, но посмотрите: из введённых в действие прошлогодних 420 тысяч квадратных метров почти 300 тысяч приходится на Брянск. Без увеличения строительства жилья в муниципальных образованиях не будет их развития. Мы программируем деградацию сельских территорий. Ведь даже если взять индивидуальное жилищное строительство, то и здесь половина введённых в действие жилых домов — это доля областного центра».
Брянск действительно застраивался сверхактивно, но по большей части безалаберно. Преобладала знаменитая «точечная застройка», когда дома строились на «пятачках», выкупленных посреди частного сектора. Типичной улице точечной застройки в центре города является улица Фокина — «вставная челюсть» Брянска: именно на ней вот уже пятый год возводятся высотные дома на земельных участках, выкупленных среди частного сектора. Подобная ситуация разозлила в конце концов даже не местные власти (среди которых — удивительное дело! — очень велик процент строителей: что в горадминистрации, что в горсовете), а губернатора. Он заявил, что беспорядочно возведенные многоэтажки уродуют облик областного центра, и инициировал запрет «точечной застройки» в Брянске. «В городе достаточно строительных площадок: это и территория старого аэропорта, и микрорайон Мичуринский, и район улицы Луговой, и Флотская», — сказал глава региона полтора года назад. И сразу же после запрета точечной застройки обнаружилась интересная тенденция — доля Брянска в общеобластной сдаче жилья начала падать. За первое полугодие 2012 года в Брянске были введены в действие жилые дома общей площадью 133,0 тыс. кв.м (почти 60% от общеобластного показателя), а за первое полугодие года нынешнего — «только» 102,2 тыс. кв.м (45% от общеобластного, который составляет 220 тыс. кв.м).
Запрет «точечной застройки» совпал с относительно новой (на самом деле — хорошо забытой старой) тенденцией в городской застройке — комплексной. Жилые комплексы имеют большую площадь, более удобны для жильцов, они формируют инфраструктуру (школы, детсады, торговые помещения, места отдыха), выполняются в едином архитектурном стиле и просто приятны глазу. К этим достоинствам, которые существовали ещё в советские времена, добавились и «постсоветские»: жилые комплексы имеют закрытые территории, а комплексы высокого уровня — парковку и охрану. Наконец, жилые комплексы, как правило, пользуются услугами крупных и качественно работающих управляющих компаний.
Типичный и довольно удачный пример крупного «советского» жилого комплекса в Брянске — это, конечно, Московский микрорайон, который начали застраивать ещё в 1984 году. Современные жилищные комплексы поменьше — первыми были вообще элитные «Мельница» или «Грин Парк». Но на подходе менее элитные и большие по размерам ЖК «Европейский», ЖК «Приозёрный», ЖК «Речной». В отличие от точечной застройки комплексная — дорогое удовольствие, а потому и строят их крупные компании.
Например, девелопер проекта «Жилой комплекс «Европейский» в Советском районе напротив памятника Летчикам — ИФК «Бинвест». В комплексе «на выходе» (сейчас сдана только первая очередь) будет пять домов на 540 квартир. Для сравнения масштабов — за первое полугодие прошлого года в Брянске было введено в эксплуатацию 1827 квартир, за январь-июнь года нынешнего таких данных дет, но известно, что примерно на 25% меньше. Проект «Жилой комплекс «Речной» реализует холдинг БКЖС, на счету которого уж есть элитный жилой комплекс Green Park, а также строящийся жилой комплекс «Аэропорт».
«Речной», кстати, возводится на площадке, которая была выкуплена и пустовала больше 20 лет — с 1991 года. Губернатор не зря называл конкретные адреса приложения усилий строительных компаний. Это огромные территории, на которых вполне могут разместиться «советские» объёмы жилищного строительства: площадка в поселке Мичуринской — 95 гектаров, по улице Флотской — 153 гектара, а так и не реализованный «Газпромом» из-за кризиса 2008 года проект «Старый аэропорт» — вообще 236 гектаров, на этом месте можно создать отдельный административный район города с населением в 70 тысяч человек (а это ни много, ни мало — почти население второго по величине города региона, Клинцов). Строители принимают правила игры, хотя для них это и означает гораздо большие проблемы, чем при точечной застройке. Это чистые площадки, на которых сейчас ничего нет, а главное — полностью отсутствуют инженерные сети и социальная инфраструктура, которую нужно создавать заново. Но именно такой подход и служит «лакмусовой бумажкой» для строительных компаний.
Например, проект застройки старого аэропорта, который «не потянул» «Газпром», будут реализовывать шесть брянских строительных в рамках комплексного освоения территории (КОТ). Масштабы немного снижены по сравнению с газпромовскими — будут построены «только» 17 тыс. квартир для проживания «всего лишь» 40-45 тыс. человек. Всего — более 1,5 млн. кв.м недвижимости. И — самое главное! — вся необходимая социальная инфраструктура, а не только дома в голом поле.
Менее масштабный, но более важный положительный пример — строительство большого жилищного комплекса по проспекту Станке Димитрова. Компания «Комфорт» построила его на месте бывших дач, причём, первая очередь этого комплекса почти вся была направлена на освоение жилищных сертификатов участников Великой Отечественной войны, военных и чернобыльцев. В первом корпусе дома по Станке Димитрова, 67, все 336 квартир — однокомнатные (как правило, по сертификатам приобретается жилье небольшой площади). Сейчас в этом комплексе уже четыре корпуса, для его обитателей рядом с домами строится едва ли не первая в городе многоуровневая автопарковка. Сам ЖК организован логично и распланирован грамотно.
Совсем другая картина наблюдается в Пятом микрорайоне, где другой застройщик — «Премиум проект» — под названием жилого комплекса «Солнечный» фактически строит
11 отдельных жилых домов на 2 тыс. квартир без учёта того, что называется «градостроительно-средовым подходом к формированию типов застройки и этажности жилых домов». Поэтому красивый генплан на практике свёлся к не самым лучшим вариантам подзнесоветских панельных микрорайонов. Эта же компания пытается освоить один из названных больших участков строительства — площадку на улице Флотской, заодно вступив в программу строительства социального жилья. Однако заявленные 40 квартир для детей-сирот Брянска в одном из трёх домов микрорайона в пойме Десны — под большим вопросом. Руководитель компании-застройщика лично обещал эти квартиры губернатору Николаю Денину в середине июня, однако уже в июле замгубернатора Анатолий Теребунов выражал серьёзный скепсис. «Вы нас успокаиваете этими четырьмя десятками квартир, которые вознамерились отдать сиротам в доме, где, кроме волков, ничего нет. Есть ли гарантии? Всё ли просчитано чётко, что этот дом действительно будет сдан? Что действительно до конца года удастся оформить эти квартиры?», — заявил он замглавы горадминистрации Галине Корниенко. Сомнения возникают, главным образом, из-за того, что застройщик «потонул» в судебных исках — общая сумма предъявленных к девелоперам этого проекта требований от государственных учреждений и подрядчиков по всей застройке уже превышает 30 млн. рублей и это «ещё не вечер». Плюс иск от экологической организации, которая добивается вообще прекращения строительства в пойме Десны и которая уже добилась остановки строительства «флагманского» объекта проекта — ТРЦ. И вот уже под сомнением заявленные параметры комплексного освоения всей территории, обещанные губернатору — и детский сад на 270 детей, и школа на 44 класса, и стадион, и котельная.
И ещё один показатель надёжности/сомнительности жилищных проектов — участие в них банков. В «положительных» вышеприведённых примерах партнёром крупных девелоперов является зачастую Сбербанк, что является своего рода «Знаком качества» проекта. А заодно гарантирует соблюдение прав дольщиков (участниками долевого строительства сейчас являются около 4 тыс. жителей региона). Число проблемных объектов жилищного строительства, где есть обманутые дольщики, по данным на 1 мая 2013 года в Брянске составляло только 4 объекта, а к числу обманутых дольщиков отнесены 427 человек. Все объекты — «одиночные» дома. Кстати, именно в нынешнем году задержан организатор первой «строительной пирамиды» в Брянске — соучредитель и руководитель ООО «Народные промыслы» Юрий Филиппов. Дольщики именно этого жилищного проекта в микрорайоне «Славянский» стали первыми обманутыми дольщиками в городе. Достраивать дом им пришлось фактически самим.
Сегодня в Брянске одновременно строятся более чем 50 домов. По словам главы города Александра Ковалёва (тоже строителя), за первое полугодие 2013 года объем работ, выполненных городскими предприятиями стройиндустрии, составил около 2 млрд. рублей (годом раньше эти объёмы составляли 1,6 млрд. рублей). Жилищный фонд города уже превышает 10,2 млн. кв.м. На одного горожанина приходится почти 24 кв.м жилой площади (в 2000 году —18,8 кв.м). При этом в Брянской области — одна из самых низких в ЦФО себестоимость квадратного метра: 26 322 руб. (по данным Росстата на II квартал 2013 года). А средняя цена 1 кв.м общей площади всех типов квартир на первичном рынке жилья составила во II квартале 2013 года 30 655 руб. — это вообще самый низкий показатель среди регионов ЦФО. При этом по итогам 2012 года этот показатель составлял 31 772, 20 руб. — снижение налицо. А при общем снижении цен продавцы вступают в сражение за покупателя при помощи другого оружии — качества. В понятие качества в жилищном строительстве главную роль играет инфраструктура — именно её наличие отличает настоящий жилой комплекс от беспорядочного набора домов. Но это тема отдельного исследования.
…И ещё немного статистики. Интересно, что в 2012 году Россия заняла второе место в Европе по удельному числу построенных квартир (данные исследования «Индекс недвижимости», проведенного консалтинговой компанией Deloitte). В 2012 году в стране было построено 5,8 квартиры на 1 тыс. жителей; это на 75% выше среднего показателя для 27 европейских стран — 3,3 квартиры. Впереди — только Франция: 7,8 квартиры. Но Россия сильно отстает от Европы по обеспеченности жильем: только 425 квартир на 1 тыс. жителей. Меньше только в Польше (357 квартир) и Бельгии — 398, а среднеевропейский показатель — 473,6 квартиры. Девелоперам есть к чему стремиться.
