Прошедший, 2012-й и нынешний, 2013-й годы стали для Брянска «годами торговли» — к реализации было заявлено сразу несколько крупных проектов торгово-развлекательных центров. Стартовали они в одно время, но на «выходе» результат оказывается подчас прямо противоположный. Тенденции в торговле для Брянска очень важны — оборот розничной торговли на крупных и средних предприятиях этой сферы за первый квартал составил 7 городских бюджетов, сообщает корреспондент REGTime.
Несмотря на традиционное советско-постсоветское презрение к торговле, жить без неё современный житель Брянска давно уже не в состоянии. Мало того — он требует постоянного роста этой сферы, исправно оставляя в магазинах всех видов и размеров существенную часть своих доходов. Вопреки легенде о «нищей Центральной России» (для обозревателей из пределов Садового кольца за МКАДом жизни в принципе нет), согласно официальной статистике, за январь-март 2013 года оборот розничной торговли на крупных и средних предприятиях всех видов в Брянске составил около 7885,3 млн. руб. (на 3,3% больше, чем год назад). Для сравнения — доходная часть городского бюджета за те же три месяца составила 1146,2 млн. руб., т.е. в 7 раз меньше. По итогам года планируется достижение оборота розничной торговли в Брянске в сумме 33,7 млрд. рублей, а к 2015 году — 41,2 млрд. рублей. Эти цифры содержатся в уточнённом «Прогнозе социально-экономического развития города Брянска на 2013 год и на период до 2015 года», опубликованном на сайте горадминистрации.
За областным центром тянется весь регион. За прошлый год объем продаж в розничной торговле Брянской области превысил 153 млрд. рублей, с темпом роста к соответствующему периоду предыдущего года в сопоставимых ценах 107,2%. Сфера торговли является одним из крупнейших налогоплательщиков, ее доля в налоговых платежах в 2012 году составила 10,6%.
При этом, по данным компании Jones Lang LaSalle, в 2013 году объем ввода торговых объектов в регионах с населением около миллиона человек (Брянская область входит в это число) может суммарно достигнуть психологической отметки в 1 млн. кв. м и даже перешагнуть её. Что совсем любопытно — именно на Брянскую область приходится более 10% проектируемых площадей. Именно эти гигантские (по меркам не самого большого российского региона — Брянская область среди 83 российских регионов занимает 62 место (34 857 км²), а по населению — 39-е (1 253 666 чел.)) цифры заставляют присмотреться к феномену «Торгового города Брянска» пристальнее — и к успехам, и к провалам.
Стартапы-лидеры: как надо
В настоящее время в регионе обеспеченность торговыми площадями в расчете на тысячу жителей составила 533 кв. метра, в областном центре — 662 кв. метра, при нормативе — 453 кв. метра. Практически во всех районах фактическая обеспеченность торговыми площадями превышает утвержденный норматив. В Брянске всё большую часть обеспеченности «поставляют» торговые и торгово-развлекательные центры. 2012-2013 годы стали прорывными именно для последних — реализуются сразу несколько успешных проектов, формируя ядро «нового торгового города».
Первым брянским ТРЦ стал «БУМ-Сити», созданный в середине 2000-х «на базе» Бежицкого универмага. Он стал частью «торгового города» в центре самого крупного в областном центре и области вообще района — Бежицкого. Достойную пару ему составляет традиционная торговая площадка — Бежицкий рынок. Следующими проектами в жанре ТРЦ стали ТРЦ «Мельница» и ТРЦ Тимошковых — они составили вместе с Центральным рынком «торговый город» в нынешнем административном центре Брянска. Из минусов этих проектов — чрезвычайно узкая для таких комплексов улица Красноармейская. География города в центре Советского района не располагает к гигантизму.
Концепция нового «торгового города» реализуется на территории старого аэропорта в географическом центре Брянска. На этой территории начинается реализация проекта комплексного освоения территории (КОТ), в результате которого в зоне шаговой доступности от кластера в ближайшие годы будут дополнительно построены порядка 17 000 квартир для проживания 40 000 – 45 000 человек и вся необходимая социальная инфраструктура. Этот проект также является уникальным для ЦФО, ведь земельный участок площадью 232 гектара, на котором будет построено более полутора миллионов квадратных метров недвижимости, расположен в самом центре города. разных сторон этот массив будут «окаймлять» два мега-ТРЦ.
На улице Объездной на территории в 29 гектаров раскинется первый в Центральном федеральном округе торгово-деловой кластер «АЭРО ПАРК сити». В него будут входить собственно ТРЦ «АЭРО ПАРК», гипермаркет товаров для дома DIY, ритейл-парк, офисный центр, концертный зал на 2 800 мест, четырёхзвёздочная гостиница на 120 номеров с пристроенным SPA-центром, аквапарк, музей авиационной техники, парк аттракционов. Всего — более 240 000 кв. м. коммерческой недвижимости. Общая стоимость проекта — около 8 млрд. рублей, первая очередь откроется уже осенью нынешнего года.
С другой стороны, ближе к улице Бежицкой, планируется строительство многофункционального комплекса, аналогичного построенному в Орле в районе станции «Цон» комплексу «МегаГРИНН». Корпорация «ГРИНН» сумела «подсадить» Брянск на гипермаркеты — только её «Линий» в городе три, не считая других сетей («гиперов» в Брянске больше, чем в любом другом областном центре ЦФО).
Стартапы-аутсайдеры: как не надо
Стартапов-аутсайдеров в жанре ТРЦ, как ни обидно, в Брянске гораздо больше. Причина — попытка сделать всё «по-русски» в худшем смысле этого слова: на авось, без расчётов и в стиле «лихих 90-х». Наиболее типичный пример — стройплощадка по улице Флотской в Бежицком районе. Строительство было презентовано в июне прошлого года, директор компании-застройщика ООО «Премиум Проект» Александр Гавриш объявил о привлечении инвестиций в размере около 20 млрд. рублей, разработчиком концепции и эксклюзивным агентом проекта стала федеральная компания-консультант. Среди презентационных цифр называлась общая площадь — 95 000 кв. м и окончание строительства нового ТРЦ «Саяны парк» — IV квартал 2013 года. Но с этим проектом с самого начала было много непонятного. Руководитель компании-девелопера не так давно был фигурантом уголовного процесса: в декабре 2011 года Александр Гавриш был признан виновным по статье 177 УК РФ «Злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности», составившей почти 25 млн. рублей, и приговорен к шести месяцам условно. И вот сейчас на дворе III квартал 2013 года, на стройплощадке, на которой судебным решением строительство запрещено вот уже второй год, растёт трава, техника с неё выведена. Девелопер пытался сместить акценты с «запятнавшей себя» компании «Премиум-Проект» и зарегистрировал новое ООО «Саяны Парк» — теперь уже исключительно для реализации проекта ТРЦ, но за год так и не смог даже начать его строительство, хотя в презентационных материалах акцент в комплексной застройке поймы Десны на Флотской делался именно на ТРЦ. И судя по судебным перспективам дела, запрет ещё долго снят не будет. Застройщик пытается найти внешнего врага. «Всем известно, что в городе строится еще один супермаркет. Силами этих организаций наша стройка тормозится», — говорит на камеру директор компании «Саяны-парк» Андрей Обыденников. Однако стройка остановлена по иску экологической организации, которая протестует с цифрами и фактами в руках против того, что в природоохранной зоне осушаются прибрежные озера, а в привозной земле, которой делается подсыпка поймы, эксперты находят бензопирен и соли тяжелых металлов. Подобную реакцию экологов можно было предположить, даже не начиная строительство, но подвела надежда на авось.
Ещё одна проблема строительства, вытекающая из первой — долги девелопера, которые только по судебным искам, рассматриваемым в арбитражном суде, достигают 30 млн. рублей. В эту сумму входят и обязательства перед подрядчиками, и долги по аренде участков перед управлением имущественных отношений региона, и некоторые другие платежи. Каковы долги перед инвесторами, вложившимися в проект (см. ориентировочную сумму выше), можно только догадываться. Скорее всего, именно из-за этих долгов, проект на Флотской подвергался неоднократным изменениям — на сайте брокера «Магазин Магазинов» он называется ТРЦ «Саяны Парк» с площадью 112 000 кв.м., а в разрешении на строительство указан уже ТРЦ «Брянск», гораздо меньший по площади и существенно меньшей стоимости. Ещё один минус проекта на Флотской — отсутствие инфраструктуры и транспортных потоков, а в особенности — общественного транспорта, что логично при отсутствии по близости жилой застройки. У всех успешных проектов наличествует чёткая привязка именно к общественному транспорту — география Брянска такова, что без этой привязки стогнирует любой проект (достаточно вспомнить прекрасный проект универсального гипермаркета «2х2» на улице Бурова, который вынужден был «скатиться» к формату строительного рынка — только из-за неудачной транспортной доступности).
Похожие беды — менеджмент и дороги — и у других «замороженных» стартапов-ТРЦ. Так, ничего не слышно о ТЦ «Парус», который должно было быть переоборудовано здание бывшей фабрики мороженого на улице Литейной в Бежицком районе). Дальше крыши — отдадим должно, качественной — за два года строительство не продвинулось. На 1 декабря 2013 года было намечено открытие торгового центра «Мост» — недалеко от Чёрного моста на улице Красноармейской. Несмотря на заявленную дату, строительство на пустыре, где в советское время пытались возвести школу комсомольского актива. «Умер» и проект ТЦ «Европа», который предполагалось возвести на месте так и не построенного Гидропарка в Володарском районе. Земельный участок под строительство торгово-развлекательного центра был выделен с нарушением законодательства, в том числе и природоохранного и его просто отобрали по суду. Теперь к этому списку добавилась стройплощадка на Флотской.
Перспективы
Конечно, город Брянск уникальный, но не резиновый. Он может «переварить» достаточное количество ТРЦ, но говоря словами известного нью-йоркского магната недвижимости Дональда Трампа, «есть три слагаемых успеха проекта в сфере недвижимости — место, место и место». Успешные стартапы следуют этому правилу. Важно не только место, но и время. «Рынок коммерческой недвижимости города не бесконечен, и очень важно выйти на него первым», — говорит президент ИФК «БинВест» Алексей Невструев. Хотя, по его же словам, места на рынке коммерческой недвижимости в городе пока достаточно: «Есть сегменты совершенно не занятые. Практически нет цивилизованных специализированных ТЦ, не хватает районных торговых центров и мини–центров. Нет одежных дискаунтеров, недостаточно развлекательных и досуговых центров». Так что примеры «как надо» и «как не надо» можно будет ещё не раз увидеть не только на примере крупных ТРЦ.
